Der Kapitalwert, die äquivalente Annuität, die interne Verzinsung und die Amortisationszeit als Erfolgskriterien für eine Investition werden vom Programm automatisch berechnet. Demnach lohnt sich eine Investition erst dann, wenn Kapitalwert und äquivalente Annuität einen positiven Wert haben, die interne Verzinsung über dem Zinsfuß liegt und die Amortisationszeit kürzer ist als die Nutzungsdauer. Das Modell in der Tabelle 3 zeigt also eine erwünschte Situation.

Der errechnete Mindestpreis beträgt 71 DM, zu dessen Berechnung die Höhe der Investition, der Diskontierungsfaktor, die Gesamtkosten und die Anzahl der Belegtage benötigt werden, wie die Formel zeigt:

,

wobei S(D) die Summe der Diskontierungsfaktoren symbolisiert. Die Herleitung der Formel befindet sich im Anhang.

Es ist festzustellen, daß der Mindestpreis aus der Tabelle 3 weit über dem in der Tabelle 1 erwähnten Durchschnittspreis von etwas über 60 DM für Ferienwohnungen liegt, obwohl im allgemeinen für eine Ferienwohnung kaum weniger als 50.000 DM investiert werden.

Aus der Grafik geht hervor, daß jeweils 10.000 DM Investition eine Erhöhung des Mindestpreises um etwa 5 Mark verursachen, wobei mit einer Investition von 30.000 DM der Mindestpreis bei knapp über 60 Mark liegt, während er bei einer Investition von 150 000 eine Höhe von fast 130 DM erreicht. Vor einer Investition in dieser Größenordnung sollte die Bäuerin bedenken, daß sie bei einem Preis von über 100 DM kaum noch konkurrenzfähig ist.

Auch die Höhe der Gesamtkosten ist in hohem Maße abhängig vom investierten Kapital, denn die größte Komponente (etwa 64 %) besteht aus den Kapitalkosten. Jeweils 1.000 Mark erhöhen den Mindestpreis um 5,71 DM.

Ähnliches gilt für den Bankzins, der zusammen mit dem Erwartungshorizont die Höhe des Diskontierungsfaktors bestimmt: Ein Prozent Erhöhung verursacht eine Steigerung des Mindestpreises um jeweils 3,78 DM. Dies rechtfertigt die Beantragung eines Agrar-Kredits mit Zinsvergünstigung für die geplante Investition. Im allgemeinen befindet sich aber der Bankzins außerhalb der Kontrolle der Vermieter.

Die Abbildung 3 zeigt, in welchem Umfang der Mindestpreis, in Bestätigung der Aussagen von WEINBERGER-MILLER (1994), von der Auslastung abhängt.

Mit jeder Woche Belegzeit vermindert sich der Mindestpreis um durchschnittlich 2,50 DM und die Ferienwohnung gewinnt so an Konkurrenzfähigkeit.

Zu bedenken ist, daß der aktuelle Durschnittspreis von knapp über 60 Mark erst bei einer Auslastung von 28 Wochen mit dem errechneten Mindestpreis übereinstimmt. Wären die Ferienwohnungen die gesamten bayerischen Schulferien über belegt, so wäre erst eine Auslastung von 14,5 Wochen erreicht.

Die notwendige Konsequenz für die unternehmerisch denkende Bäuerin ist die Zuwendung zu anderen - vielleicht auch finanzkräftigeren - Zielgruppen als den Familien mit Schulkindern.

Anonym 1995: Urlaub auf dem Bauernhof in Allgäu Bayerisch-Schwaben - Katalog. Landesverband Urlaub auf dem Bauernhof in Bayern e.V. (Hrsg.)

Anonym 1994: Allgäu Urlaub auf dem Bauernhof - Katalog. Landesverband Urlaub auf dem Bauernhof in Bayern e.V. (Hrsg.)

Weinberger-Miller, P. 1994: Preispolitik. Schnelles Auslasten ist Voraussetzung. Unter 80 Mark für eine Ferienwohnung ist nichts verdient. dlz-Sonderheft.

Reisch, E. und J. Zeddies 1977: Einführung in die landwirtschaft-liche Betriebslehre. Spezieller Teil. Stuttgart 1977.

Strutz, C. 1995: FAB.EXE: Ein Management-Programm für Ferien auf dem Bauernhof. (in Vorbereitung)

ABLEITUNG DER FORMEL ZUR ERRECHNUNG DES MINDESTPREISES FÜR EIN DOPPELZIMMER ODER EINE FERIENWOHNUNG NACH GETÄTIGTER INVESTITION

Definitionen:

Einnahmen = gesamte Einnahmen aus der Vermietung eines Doppelzimmers oder einer Ferienwohnung pro Jahr

Einnahmen = Preis pro Tag mal Belegtage

Kosten = Betriebs- + Neben- + Kapitalkosten pro Jahr

Ertrag = Einnahmen minus Kosten

Kapitalwert = Summe der diskontierten Erträge minus Investition

i = Zins/100

t = 1...n Jahre Investitions-Horizont

(1 +i)^-t = D Diskontierungsfaktor, dem Jahr entsprechend

S(1+i)^-t = S(D) Summe der Diskontierungsfaktoren, demInvestitions-Zeitraum (Horizont) entsprechend

Bei einem Zinssatz von 7,5 Prozent sind z.B. bei einem Horizont von

10 Jahren: S(1,075)^-t = 6,86408

20 Jahren: S(1,075)^-t = 10,19449

30 Jahren: S(1,075)^-t = 11,81038

Wenn sich die Investition gelohnt haben soll, so muss die Summe der diskontierten Ertäge die Kosten der Investition nach einer bestimmten Zeit ausgeglichen haben. Der Break-Even-Point d.h. der Punkt des Übergangs vom negativen zum positiven Bereich des Kapitalwerts muss spätestens am Ende des Investitions-Horizonts erreicht sein.

Die Frage ist: Wie hoch muss mindestens der Preis für ein Doppelzimmer oder eine Ferienwohnung bei gegebener Verzinsung und Belegdauer sein, damit der Kapitalwert am Ende des Investitions-Horizonts gleich Null ist?

S (Ertrag * D) - Investition = 0 oder

Investition = S (Ertrag * D) .

Da der Ertrag die Differenz zwischen Einnahmen und Kosten ist, lässt sich die Formel entsprechend erweitern:

Die Summe der diskontierten Einnahmen lässt sich von der Summe der diskontierten Kosten trennen:

Da aus den Einnahmen sowohl die Investition finanziert als auch die Kosten gedeckt sein sollen, wird diese Komponente auf die linke Seite der Gleichung gesetzt.

Bleiben die Einnahmen und Kosten über die Jahre hinweg in etwa gleich, so können sie den Summen-Zeichen vorangestellt werden. Die Einnahmen ergeben sich aus dem Preis pro Tag mal der Anzahl der Belegtage.

Nun kann der Mindestpreis pro Tag, dem das Interesse dieser Ableitung gilt, allein auf der linken Seite der Gleichung erscheinen.

Der Bruch wird bei gleichem Nenner zerlegt, wobei sich im Fall des zweiten Bruchs die Summe der Diskontierungsfaktoren aufhebt,

,

so dass die Formel die folgende handliche Form erhält:

.

Dr. Christian Strutz , Berater für ländliche Entwicklung, Steigstrasse 26, 88131 Lindau/Bodensee

Über Fragen und Kritik freut sich der Autor : email Strutz_Christian@t-online.de