URLAUB AUF DEM BAUERNHOF AUS UNTERNEHMERISCHER SICHT:

WIE TEUER SOLL UND DARF EIN DOPPELZIMMER

ODER EINE FERIENWOHNUNG SEIN?

von

Christian Strutz und Elisabeth Andress

 

2. Mitteilung: Berechnung des Mindestpreises nach erfolgter oder geplanter Investition

 

Zusammenfassung:

Es gibt, in Abhängigkeit von der Höhe einer getätigten oder geplanten Investition, der Auslastung, den Kosten und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einen direkt berechenbaren Mindestpreis für Doppelzimmer und Ferienwohnungen. Die Analyse der Preisverhältnisse im Landkreis Lindau/Bodensee zeigt, daß die Preise meist unter dem errechneten Mindestpreis liegen.

Einleitung

Die vergleichende Grafik (Abb.1) für die Preisklassen von Doppelzimmern und Ferienwohnungen im Landkreis Lindau/Bodensee, den Katalogen von 1994 und 1995 entnommen, zeigt einen deutlichen Trend in Richtung Ferienwohnungen, wobei ein Zuwachs von 36 auf 58 Anbieter zu verzeichnen ist.

Weil sich die Konkurrenz-Situation verschärft hat und die Zielgruppen für Urlaub auf dem Bauernhof vermutlich weiterhin Familien mit Schulkindern sind, die auf Billig-Angebote angewiesen sind, haben sich die Preise dieser Vermietungsart gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich erhöht und befinden sich hauptsächlich in der Preisklasse zwischen 55 und 65 DM (Tab.1).


Andererseits ist bekannt, daß erhebliche Geldmittel, auch öffentliche, in Urlaub auf den Bauernhof als Erwerbsquelle investiert worden sind; und so stellt sich die Frage, ob sich die vermietenden Bäuerinnen nur nach dem örtlichen Preisniveau richten, ob sie eine Vornutzung des Altenteils beabsichtigen oder ob sie bedenken, daß sich die Investitionen auch lohnen sollen.

 

Tabelle 1

PREIS-VERGLEICH VON URLAUB AUF DEM BAUERNHOF

IM LANDKREIS LINDAU/BODENSEE

 

Übernachtung mit Frühstück*)

Ferienwohnung

Jahr

1994

1995

1994

1995

 

 

 

 

 

Anzahl der Anbieter

35

30

36

58

Durchschnitt DM

20,14

23,73

60,92

62,84

Standardabw. DM

2,52

4,77

10,08

12,49

Minimum DM

16,00

18,00

45,00

40,00

Maximum DM

29,00

40,00

85,00

100,00

*) pro Person (Doppelzimmer)

Obwohl Modellrechnungen von WEINBERGER-MILLER (1994) zeigen, daß bei Preisen für eine Ferienwohnung unter 80 Mark nichts verdient ist, hatten die Vermieterinnen bisher keine Handhabe, den Mindestpreis für ihre Ferienwohnung oder ihre Doppelzimmer aufgrund erfolgter oder geplanter Investition nach finanziellen Gesichtspunkten selbst zu bestimmen.

Die dazu notwendigen Rechenvorgänge können nicht mit einem Taschenrechner bewältigt werden. Erst der Einsatz von Personal Computern (PC) ermöglicht es auch den Beratern und Unternehmern eigene Rentabilitätsberechnungen durchzuführen.

Um die Informationslücke zu schließen, stellt der vorliegende Beitrag eine Formel zur Berechnung des Mindestpreises vor. Gleichzeitig wird gezeigt, welche finanziellen Konsequenzen aus der Investition in ein Doppelzimmer oder eine Ferienwohnung entstehen. Außerdem führt der Beitrag den Teil eines Computer-Programms vor, der dazu geeignet ist, individuelle Eckdaten mittels Tabellenkalkulation als Entscheidungshilfe zu ermitteln.

 

Ergebnisse

1. Ermittlung der Kapitalkosten

Die Tabelle 2 zeigt, anhand des Modells von WEINBERGER-MILLER (1994), die mittel- und langfristigen Komponenten einer Investition von 47 500 DM für eine Ferienwohnung.

Tabelle 2

KAPITALKOSTEN BEI EINER INVESTITION VON 47 500 DM

Wohnung/Zimmer

Betrag DM

Nutzungsdauer/Jahre

Abschr.%

DM/Jahr

         

Baukosten

30.000

30

3,33

1.000

Installationen

5.000

20

5,00

250

Einrichtungen

10.500

10

10,00

1.050

Freizeitanlagen

2.000

20

5,00

100

         

Investition

47.500

   

2.400

Zinsanspruch

   

8,00 %

1.900

Instandhaltung

   

2,00 %

950

Gesamte Kapitalkosten

     

5.250

Die jeweiligen Investitionskomponenten, die Nutzungszeiträume und die sich daraus ergebenden linearen Abschreibungen und Kapitalkosten sind in dieser Tabelle aufgeführt. Der Benutzer des Programms kann sowohl die Nutzungsdauer als auch die prozentuale Einschätzung der Instandhaltungskosten den eigenen Verhältnissen anpassen.

2. Berechnung des Mindestpreises

Die Tabelle 3 zeigt die finanziellen Konsequenzen, die aus der Investition entstehen. Die Investitions- und Kapitalkosten sind vom Datensatz der Tabelle 2 übernommen. Die fettgedruckten Zahlen für Wohnungspreis, Belegdauer, Stundenlohn, Nebeneinnahmen und Betriebs- und Nebenkosten sollen verdeutlichen, daß es sich hierbei um freie Eingaben handelt, die sich den individuellen Verhältnissen angepassen. Der Erwartungshorizont von 30 Jahren stimmt mit der maximalen Nutzungsdauer der Investition überein.

 

Tabelle 3
MINDESTPREIS BEI INVESTITION VON 47.500 DM IN EINE FERIENWOHNUNG

Geplant-Notiert

Berechnet

Preis

75 DM/Tag

Mindestpreis

71 DM/Tag

Belegdauer

25 Wochen

Belegdauer

175 Tage

Stundenlohn

30 DM/Std.

Ertrag pro Stunde

47 DM/Std.

Nebeneinnahmen

0 DM/Jahr

Arbeitsaufwand

105 Std/Jahr

Betriebskosten

1.722 DM/Jahr

Kapitalkosten

5.250 DM/Jahr

Nebenkosten

1.268 DM/Jahr

Gesamtkosten

8.240 DM/Jahr

Ertrag

4.885 DM/Jahr

   

Zinsfuß

8,00 %

Investition

47.500 DM

Horizont

30 Jahre

Kapitalwert

6.941 DM

Baukosten

30.000 DM

Äquival.Annuität

666 DM/Jahr

Installationen

5.000 DM

Interne Verzinsung

9,63 %

Einrichtungen

10.500 DM

Amortisationsdauer

19 Jahre 7 Mo

Freizeitanlagen

2.000 DM

   

Der Kapitalwert, die äquivalente Annuität, die interne Verzinsung und die Amortisationszeit als Erfolgskriterien für eine Investition werden vom Programm automatisch berechnet. Demnach lohnt sich eine Investition erst dann, wenn Kapitalwert und äquivalente Annuität einen positiven Wert haben, die interne Verzinsung über dem Zinsfuß liegt und die Amortisationszeit kürzer ist als die Nutzungsdauer. Das Modell in der Tabelle 3 zeigt also eine erwünschte Situation.

Der errechnete Mindestpreis beträgt 71 DM, zu dessen Berechnung die Höhe der Investition, der Diskontierungsfaktor, die Gesamtkosten und die Anzahl der Belegtage benötigt werden, wie die Formel zeigt:

,

wobei S(D) die Summe der Diskontierungsfaktoren symbolisiert. Die Herleitung der Formel befindet sich im Anhang.

Es ist festzustellen, daß der Mindestpreis aus der Tabelle 3 weit über dem in der Tabelle 1 erwähnten Durchschnittspreis von etwas über 60 DM für Ferienwohnungen liegt, obwohl im allgemeinen für eine Ferienwohnung kaum weniger als 50.000 DM investiert werden.

3. Einflußfaktoren

Aus der Grafik geht hervor, daß jeweils 10.000 DM Investition eine Erhöhung des Mindestpreises um etwa 5 Mark verursachen, wobei mit einer Investition von 30.000 DM der Mindestpreis bei knapp über 60 Mark liegt, während er bei einer Investition von 150 000 eine Höhe von fast 130 DM erreicht. Vor einer Investition in dieser Größenordnung sollte die Bäuerin bedenken, daß sie bei einem Preis von über 100 DM kaum noch konkurrenzfähig ist.

Auch die Höhe der Gesamtkosten ist in hohem Maße abhängig vom investierten Kapital, denn die größte Komponente (etwa 64 %) besteht aus den Kapitalkosten. Jeweils 1.000 Mark erhöhen den Mindestpreis um 5,71 DM.

Ähnliches gilt für den Bankzins, der zusammen mit dem Erwartungshorizont die Höhe des Diskontierungsfaktors bestimmt: Ein Prozent Erhöhung verursacht eine Steigerung des Mindestpreises um jeweils 3,78 DM. Dies rechtfertigt die Beantragung eines Agrar-Kredits mit Zinsvergünstigung für die geplante Investition. Im allgemeinen befindet sich aber der Bankzins außerhalb der Kontrolle der Vermieter.

Die Abbildung 3 zeigt, in welchem Umfang der Mindestpreis, in Bestätigung der Aussagen von WEINBERGER-MILLER (1994), von der Auslastung abhängt.

Mit jeder Woche Belegzeit vermindert sich der Mindestpreis um durchschnittlich 2,50 DM und die Ferienwohnung gewinnt so an Konkurrenzfähigkeit.

Zu bedenken ist, daß der aktuelle Durschnittspreis von knapp über 60 Mark erst bei einer Auslastung von 28 Wochen mit dem errechneten Mindestpreis übereinstimmt. Wären die Ferienwohnungen die gesamten bayerischen Schulferien über belegt, so wäre erst eine Auslastung von 14,5 Wochen erreicht.

Die notwendige Konsequenz für die unternehmerisch denkende Bäuerin ist die Zuwendung zu anderen - vielleicht auch finanzkräftigeren - Zielgruppen als den Familien mit Schulkindern.

Quellen

Anonym 1995: Urlaub auf dem Bauernhof in Allgäu Bayerisch-Schwaben - Katalog. Landesverband Urlaub auf dem Bauernhof in Bayern e.V. (Hrsg.)

Anonym 1994: Allgäu Urlaub auf dem Bauernhof - Katalog. Landesverband Urlaub auf dem Bauernhof in Bayern e.V. (Hrsg.)

Weinberger-Miller, P. 1994: Preispolitik. Schnelles Auslasten ist Voraussetzung. Unter 80 Mark für eine Ferienwohnung ist nichts verdient. dlz-Sonderheft.

Reisch, E. und J. Zeddies 1977: Einführung in die landwirtschaft-liche Betriebslehre. Spezieller Teil. Stuttgart 1977.

Strutz, C. 1995: FAB.EXE: Ein Management-Programm für Ferien auf dem Bauernhof. (in Vorbereitung)

 

Anhang

ABLEITUNG DER FORMEL ZUR ERRECHNUNG DES MINDESTPREISES FÜR EIN DOPPELZIMMER ODER EINE FERIENWOHNUNG NACH GETÄTIGTER INVESTITION

Definitionen:

Preis = Mindestpreis pro Tag

Einnahmen = gesamte Einnahmen aus der Vermietung eines Doppelzimmers oder einer Ferienwohnung pro Jahr

Einnahmen = Preis pro Tag mal Belegtage

Kosten = Betriebs- + Neben- + Kapitalkosten pro Jahr

Ertrag = Einnahmen minus Kosten

Kapitalwert = Summe der diskontierten Erträge minus Investition

i = Zins/100

t = 1...n Jahre Investitions-Horizont

(1 +i)-t = D Diskontierungsfaktor, dem Jahr entsprechend

S(1+i)-t = S(D) Summe der Diskontierungsfaktoren, demInvestitions-Zeitraum (Horizont) entsprechend

Bei einem Zinssatz von 7,5 Prozent sind z.B. bei einem Horizont von

10 Jahren: S(1,075)-t = 6,86408

20 Jahren: S(1,075)-t = 10,19449

30 Jahren: S(1,075)-t = 11,81038

Wenn sich die Investition gelohnt haben soll, so muss die Summe der diskontierten Ertäge die Kosten der Investition nach einer bestimmten Zeit ausgeglichen haben. Der Break-Even-Point d.h. der Punkt des Übergangs vom negativen zum positiven Bereich des Kapitalwerts muss spätestens am Ende des Investitions-Horizonts erreicht sein.

Die Frage ist: Wie hoch muss mindestens der Preis für ein Doppelzimmer oder eine Ferienwohnung bei gegebener Verzinsung und Belegdauer sein, damit der Kapitalwert am Ende des Investitions-Horizonts gleich Null ist?

S (Ertrag * D) - Investition = 0 oder

Investition = S (Ertrag * D) .

Da der Ertrag die Differenz zwischen Einnahmen und Kosten ist, lässt sich die Formel entsprechend erweitern:

Investition = S [(Einnahmen - Kosten) * D]

Die Summe der diskontierten Einnahmen lässt sich von der Summe der diskontierten Kosten trennen:

Investition = S (Einnahmen * D) - S (Kosten * D)

Da aus den Einnahmen sowohl die Investition finanziert als auch die Kosten gedeckt sein sollen, wird diese Komponente auf die linke Seite der Gleichung gesetzt.

S (Einnahmen * D) = Investition + S (Kosten * D)

Bleiben die Einnahmen und Kosten über die Jahre hinweg in etwa gleich, so können sie den Summen-Zeichen vorangestellt werden. Die Einnahmen ergeben sich aus dem Preis pro Tag mal der Anzahl der Belegtage.

Preis * Belegtage * S(D) = Investition + Kosten * S(D)

Nun kann der Mindestpreis pro Tag, dem das Interesse dieser Ableitung gilt, allein auf der linken Seite der Gleichung erscheinen.

Der Bruch wird bei gleichem Nenner zerlegt, wobei sich im Fall des zweiten Bruchs die Summe der Diskontierungsfaktoren aufhebt,

,

so dass die Formel die folgende handliche Form erhält:

.

Elisabeth Andress, Hauswirtschaftsoberrätin, Amt für Landwirtschaft u. Ernährung, Ludwig-Kick Str.12, 88131 Lindau/Bodensee.

Dr. Christian Strutz , Berater für ländliche Entwicklung, Steigstrasse 26, 88131 Lindau/Bodensee

Über Fragen und Kritik freut sich der Autor : email
Strutz_Christian@t-online.de

Teil II - Urlaub auf dem Bauernhof

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