URLAUB AUF DEM BAUERNHOF AUS UNTERNEHMERISCHER SICHT:

WIE TEUER SOLL UND DARF EIN DOPPELZIMMER ODER EINE FERIENWOHNUNG SEIN?

von

Elisabeth Andress und Christian Strutz

 

1. Mitteilung: Abhängigkeit von der Entlohnung der Arbeitszeit

Einleitung

Wieviel kann die vermietende Bäuerin für ihr Zimmer oder ihre Ferienwohnung verlangen, ohne einerseits Verlust zu machen, ohne aber andererseits die Urlauber durch zu hohe Preise abzuschrecken? Häufig orientiert sie sich am ortsüblichen Preisniveau und muss mit dem Stundenlohn, den sie anhand ihrer Aufzeichnungen am Ende der Saison ermittelten kann, mehr oder weniger zufrieden sein.

Im Gegensatz zur geschilderten Situation stellt der gegenwärtige Artikel eine einfache und flexible Methode vor, die die Bäuerin dazu befähigt, sich selbst einen angemessenen Stundenlohn zu geben. Ausgehend von diesem Stundenlohn kann sie dann den Übernachtungspreis für ein Doppelzimmer oder eine Ferienwohnung berechnen.

Um diese Methode anzuwenden, muss die vermietende Bäuerin wissen,

- wie lange sie die Räume vermieten will bzw. mit welchen Belegzahlen sie überhaupt rechnen kann;

- wo hoch sie ihren eigenen Zeitaufwand für die Betreuung der Gäste ansetzt;

- wie sie den Wert dieser Arbeit - ausgedrückt als Stundenlohn - einschätzt und

- wie hoch die Gesamtkosten sind.

Die notwendigen Informationen hierzu erhält die Bäuerin am verlässlichsten aus den Aufzeichnungen ihrer eigenen Buchführung.

Methode

Ausgangspunkt ist das Buchführungs-Format "Kalkulation des Betriebszweigs 'Gäste auf dem Bauernhof'" von WEINBERGER-MILLER (1993) mit der Errechnung von Einnahmen, Betriebs-, Neben- und Kapitalkosten sowie dem Arbeitszeitbedarf, den Bedarfszahlen des KTBL entsprechend.

Um die Ertragsbeiträge und die Erträge je Arbeitsstunde für Doppelzimmer und Ferienwohnungen getrennt zu berechnen, wurden nach Übernahme realitätsnaher Ertäge und Kosten auch die Neben-kosten den beiden Wohntypen anteilsmässig, der Anzahl der Über-nachtungen entsprechend, zugewiesen.

Die Berechnungsformel zur Vorausbestimmung von Doppelzimmer- und Ferienwohnungspreisen pro Tag wurde, in Abhängigkeit von Arbeits-entlohnung und Belegdauer, aufgrund der übrigen betriebswirt-schaftlichen Kennziffern abgeleitet. Diese Formel wurde dann zur Erstellung von Iso-Ertragslinien mittels Computer-Tabellenkalku-lation als Kernpunkt für "Was-Wäre-Wenn?"- Berechnungen verwendet.

Ergebnisse und Diskussion

1. Schätzung eines angemessenen Preises

Die folgende Tabelle zeigt die Faktoren, die zur Berechnung des Stundenlohns bei der Vermietung eines Doppelzimmers und einer Ferienwohnung benötigt werden:

Beschreibung

Doppelzimmer

Ferienwohnung

Belegtage

180,00

180,00

Preis pro Tag

45,00

70,00

Einnahmen

8 100,00

12 600,00

Betriebskosten

1 980,00

1 107,00

Nebenkosten

362,22

1 267,78

Kapitalkosten

2 740,00

9 440,00

Gesamtkosten

5 082,22

11 814,78

Einkommensbeitrag

3 017,78

785,22

Personen (Urlauber)

2

3

Arbeitszeit/Pers/Tag

0,50

0,10

Arbeitszeit (Stunden)

180,00

54,00

Ertrag/Stunde

16,77

14,54

In beiden Beispielen beträgt die Belegdauer 180 Tage. Es unterscheiden sich aber die Preise pro Tag: 45 DM für das Doppelzimmer und 70 DM für die Ferienwohnung.

Der entscheidende Unterschied liegt im verschiedenen Arbeitsaufwand, der im Falle der Ferienwohnung 54 Stunden und dem des Doppelzimmers 180 Stunden pro Jahr, also mehr als das Dreifache, beträgt.

Aus den Zahlen der Tabelle, die einer Buchführung entnommen sein könnten, errechnet sich im nachhinein ein Stundenlohn von 16,77 bzw. 14,54 DM. Die Frage ist, ob die Bäuerin mit diesem Lohn zufrieden ist.

Die Bäuerin kann nun - umgekehrt - bei geplanter Belegdauer den Doppelzimmer- oder Wohnungspreis pro Tag so festlegen, dass sie für ihre Arbeit einen angestrebten Stundenlohn von beispielsweise 30 DM erhält. Die Formel lautet:

Preis = Arbeitszeit/Belegtag x ( 30 + Ges.Kosten/Ges.Stunden)

Im Fall des Doppelzimmers ergibt dies aufgerundet:

2 x 0,5 x ( 30 + 5 082,22 / 180 ) = 60 DM

und im Fall der Ferienwohnung:

3 x 0.1 x ( 30 + 11 814,78 / 54 ) = 75 DM.

Durch Selbsteinschätzung kann demnach die Bäuerin ihren Stundenlohn selbst festsetzen. Will die Bäuerin ihre Arbeit angemessen entlohnen, so muss sie sich darüber im Klaren sein, ob die Qualität ihrer Arbeit der einer angelernten Kraft, einer Gehilfin oder einer Meisterin entspricht und ob sie diese Qualifikation mit entsprechendem Merkmalsprofil den Urlaubern auch "verkaufen" kann.

Will sie nichts verdienen, sondern nur die Kosten decken, kann sie für ihren Stundenlohn den Wert "Null" einsetzen und somit einen Mindestpreis ermitteln. Für die Beispiele ergibt dies 28,23 DM für das Doppelzimmer und 65,64 DM für die Ferienwohnung. Bei Preisen darunter entstehen Verluste.

Da die gesamten Kosten - und somit auch die weitaus höheren Kapitalkosten der Ferienwohnung - in die Formel eingehen, ergibt sich hieraus der höhere Preis bei getätigter Investition. Bei geringeren Kapitalkosten wird entsprechend auch der Mietpreis geringer.

Preismindernd wirkt sich eine längere Belegzeit aus, weil sich die Arbeitsstunden im Ausdruck "Gesamte Kosten geteilt durch Gesamte Arbeitsstunden" im Nenner befinden und sich dadurch die Kapitalkosten auf mehr Arbeitsstunden verteilen.

Der Unterschied zwischen Mindest- und Gewinnpreis ist bei der Ferienwohnung auffallend gering. Dies hängt mit dem insgesamt niedrigen Arbeitsaufwand bei der Ferienwohnung zusammen und zeigt, wie gross das Risiko einer Fehleinschätzung des Mietpreises ist.

Liegen der Preis und der Stundenlohn fest, so kann die Vermieterin nach Umformung der Formel auch die erforderlichen Belegtage ermitteln:

Belegtage = Gesamtkosten / (Preis - tägl. Entlohnung)

So kann sie während der Saison feststellen, wann sich die Vermietung für sie tatsächlich lohnt.

Wird keine Entlohnung angesetzt, so errechnet sich aus dieser Formel als Planungsgrösse das notwendige Minimum an Belegtagen. Für den Fall des Doppelzimmers sind dies 88 Tage bzw. 13 Wochen im Fall der Ferienwohnung aber 159 Tage bzw. 23 Wochen, also fast das Doppelte.

2. Iso-Ertragslinien

Die Abbildungen 1 und 2 zeigen die Anwendung der Formel für eine Vielzahl möglicher Kombinationen von Stundenlöhnen, Belegzeiten und daraus resultierenden Preisen. Die Belegzeit ist, den gegebenen Verhältnissen entsprechend, in Wochen unterteilt.

Abbildung 1

Die Linien in den Abbildungen verhalten sich wie kartographische Höhenlinien des "Ertragsberges": sie zeigen bei gleichen (gleich- = griechisch iso-) Stundenlöhnen unterschiedliche Koordinaten von Belegzeiten und daraus resultierenden Preisen. Sie zeigen also, jeweils für Doppelzimmer und Ferienwohnung, welche Preise bei unterschiedlichen Entlohnungsstufen entstehen. Die Preise der beiden Beispiele lassen sich leicht auf der linken Seite der Graphiken ablesen.

Als Stufen sind in beiden Abbildungen 0, 10, 20 und 30 DM je Arbeitsstunde, entsprechend unterschiedlichen Selbsteinschätzungen der Bäuerinnen, dargestellt. Bei der Berechnung des eigenen Falles kann jedoch jede beliebige Zwischenstufe der Entlohnung in die Formel eingesetzt werden.

Abbildung 2

In der Abbildung 2 sind die engen Abstände zwischen den einzelnen Entlohnungsstufen deutlich zu erkennen. Sie zeigen, dass der Preis für die Ferienwohnung, im Gegensatz zum Doppelzimmer, einer genauen Feinabstimmung bedarf, um nicht in die Verlustzone zu geraten.

 

Schlussfolgerung

Die vorgestellte Formel und die Modellrechnungen in den Abbildungen zeigen, dass die vermietende Bäuerin den Preis von Doppelzimmern und Ferienwohnungen bei Kenntnis des eigenen gesamten Arbeitsaufwandes, der Gesamtkosten und der geplanten Belegzeit vorausschätzen kann.

Dabei soll der Preis nicht unter dem errechneten Minimalpreis liegen, um Verluste zu vermeiden. Er darf aber, entsprechend der Nachfrage und dem Service-Angebot, so hoch sein, dass die Bäuerin mit ihrer Entlohnung zufrieden ist.

Zur Arbeitserleichterung der Bäuerinnen und der Fachberaterinnen wäre es wünschenswert, die gezeigte Formel in das "Urlaub-Auf-Dem-Bauernhof" (UADB) Standard-Programm einzubauen.

Anhang

Ableitung der Formel für den geschätzten Mietpreis pro Tag:

Stundenlohn =

Ertrag / Ges.Arbeitsstunden

 

 

 

 

 

Preis x Belegtage - Gesamtkosten

 

Stundenlohn =

-----------------------------------------

 

 

tägl.Arbeitsaufw.x Belegtage

 

 

 

 

 

Preis x Belegtage

Betr.+ Neben + Kapitalkosten

Stundenlohn =

--------------------------------- -

---------------------------------

 

tägl.Arbeitsaufw.x Belegtage

tägl.Arbaufw.x Belegtage

 

 

 

Preis =

tägl.Arbeitsaufw. x (Stundenlohn +

Ges.Kosten / Ges.Arbeitsstd.)


Elisabeth Andress, Hauswirtschaftsoberrätin, Amt für Landwirtschaft u. Ernährung, Ludwig-Kick Str.12, 88131 Lindau/Bodensee.
Dr.Christian Strutz, Berater für ländliche Entwicklung, Steigstrasse 26, 88131 Lindau/Bodensee

Homepage Dr.Christian Strutz
Über Fragen und Kritik freut sich der Autor : email
Strutz_Christian@t-online.de


Teil II - Urlaub auf dem Bauernhof

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